108 Agency přináší zajímavé shrnutí českého developmentu u nás

Víte, kde se teď staví nejvíc? Kdo je největším vlastníkem průmyslových objektů v Česku a kde je naopak největší obsazenost? Tak na tyto otázky odpovídá unikátní report, který připravila společnost 108 Agency.

Přes veškeré negativní dopady pandemie ukázal průmyslový sektor svou odolnost, stabilitu a budoucí potenciál. Důkazem jsou četné akvizice realizované na tuzemském trhu i vstup nových developerů. Česká republika se v roce 2020 navíc stala zemí s nejekologičtější průmyslovou budovou zásluhou projektu Panattoni Park Cheb South. „Zájem o ekologicky šetrné sklady i parky roste ze stran developerů i nájemců, a lze tak očekávat rozvoj tohoto trendu i v dalších letech,“ říká Michal Bílý, analytik realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY.

V roce 2020 se uskutečnilo celkem 218 transakcí moderních průmyslových prostor, přičemž průměrná velikost jednoho pronájmu činila 3490 m2. O největší transakci z pohledu plochy se postarala logistická společnost Loxxess, která si v CTParku Bor pronajala 66 294 m2 industriálních ploch. Hrubá poptávka (včetně obnovených smluv) přesáhla 1 345 000 m2 a je srovnatelná s předchozími léty.

CTP vlastní téměř 30 % průmyslových nemovitostí na českém trhu

K prosinci 2020 měla největší podíl na trhu z hlediska vlastnictví dokončených prostor společnost CTP, následovaná developery P3 a Prologis. Dohromady vlastní tyto tři společnosti více než 56 % všech dostupných prémiových průmyslových prostor k pronájmu. Z pohledu regionů má ve Středočeském kraji včetně Prahy největší podíl Prologis, který vlastní v okrese Praha-východ 586 000 m2 a Praha-západ 372 000 m2, následovaný P3 a CTP. V Plzeňském, Ústeckém, Jihomoravském, Moravskoslezském a Olomouckém kraji vlastní největší podíl všech moderních průmyslových ploch k pronájmu developer CTP. V Královéhradeckém kraji je to naopak s výraznou převahou P3.

Nejvíce se bude stavět v Plzeňském a Moravskoslezském kraji

Téměř 3,5 mil. m2 průmyslové plochy určené k pronajímání se nachází ve Středočeském kraji, což je v regionálním pohledu největší objem. V budoucí plánované výstavbě ovšem vede Plzeňský a Moravskoslezský kraj, kde by dohromady mohlo vzniknout téměř 1,7 mil. m2 nových industriálních prostor. „Popularita Moravskoslezského kraje u developerů roste. Stále více jich plánuje realizovat novou výstavbu v okolí Ostravy. Čtyři aktuálně oznámené projekty po dokončení nabídnou více než 570.000 m2 prostor třídy „A“ k pronájmu. Jedná se o Ostrava Airport Multimodal Park, GLP Park Ostrava Hrušov, P3 Ostrava Central projekt a nedávno oznámený projekt Panattoni v Mošnově,“ vysvětluje Jakub Holec, CEO společnosti 108 AGENCY.

Na trh plánuje uvést více než 1,2 mil. m2 developer Panattoni, následovaný CTP a CPI. „Pokud sečteme k dnešnímu dni všechny projekty, které se v tuto chvíli nacházejí již ve výstavbě, nebo se jejich výstavba plánuje, měl by český průmyslový trh v budoucnu dosáhnout rozlohy téměř 14 mil. m2,“ dodává Michal Bílý.

Nejaktivnějším sektorem z hlediska nových transakcí byla logistika a skladování

Hrubá realizovaná poptávka (včetně obnovených smluv) přesáhla v loňském roce 1 345 000 m2, čistá 815 000 m2. Podle developerů dosáhl nejvyššího 30% podílu Prologis, následovaný 27 % společnosti CTP a P3 s 21 %. Téměř polovina transakcí proběhla v sektoru logistiky/skladování. Největší nájemní transakce v logistickém sektoru byly uskutečněny v okresech Tachov, Praha-východ a západ a Litoměřice.

Poptávka se nesla v duchu prodlužování smluv a velkého zájmu o krátkodobé pronájmy

Rok 2020 lze charakterizovat jako rok krátkodobých pronájmů a prodlužování nájemních smluv. Tyto dvě kategorie tvořily více než polovinu poptávky a směřovaly především do oblastí kolem hlavního města Prahy, Plzně a okolí dálnic. „Stále více společností si uvědomuje kvalitu svých lokalit a snaží se zajistit si prostor pro svůj byznys na delší období v rozmezí pěti až deseti let dopředu,“ říká Jakub Holec.

Rekordně nízká neobsazenost v Praze a okolí

Z pohledu bilance mezi nabídkou a poptávkou je na tom nejlépe Plzeňský kraj, který má i přes velkou míru nově příchozích nájemců stále dostatečné možnosti pro novou výstavbu. V Praze nebo Brně se situace výrazně liší, neboť je zde dlouhodobě nedostatek připravených projektů pro další rozvoj a přístup státní správy rozvoji nepřispívá. Ve čtvrtém kvartálu 2020 dosáhla neobsazenost v okrese Praha-východ necelých 1,5 % a Praha-západ 1,1 %. Z pohledu nájemců je zajímavá situace v Moravskoslezském kraji, kde nabídka vysoce převyšuje poptávku. Jedná se tak o jeden z mála regionů, u kterých nepozorujeme rychlý růst nájemného díky množství konkurenčních developerských projektů.

Zdlouhavé povolovací procesy komplikují novou výstavbu

Povolování průmyslové výstavby trvá v České republice řádově několik let. Kromě samotného složitého povolovacího procesu je překážkou často neochota místních samospráv podporovat tyto stavby a nezájem obcí o rozvoj průmyslové zóny ve svém katastru. „Tato situace by byla dle našeho názoru výrazně lepší v případě spravedlivého rozdělení daní do místních rozpočtů od firem, které v těchto průmyslových zónách vyrábí nebo provozují své služby, jako je tomu například v sousedním Německu,“ říká Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY.