Český trh průmyslových nemovitostí za Q2/2021: Je třeba se rozhodovat rychle a mít záložní řešení
Nedostatek materiálů a zdražování stavebních prací trápí trh průmyslových nemovitostí v Česku. Průmyslové prostory v žádaných lokalitách jsou nedostatkovým zbožím. V Praze a blízkém okolí dále klesá neobsazenost a blíží se k nulové hodnotě. Tuto situaci si uvědomují i nájemci a častěji prodlužují nájemní smlouvy na delší období.
Neobsazenost v Praze je na historicky nejnižší úrovni
Během druhého čtvrtletí tohoto roku přesáhla celková plocha průmyslových prostor určených k pronájmu 9,33 milionů metrů čtverečních. Postaveno bylo celkem 71.748 m2 a jedná se tak o nárůst ve výstavbě oproti prvnímu čtvrtletí o více než 24.000 m2. Ve výstavbě bylo na konci června 549.446 m2.
Staví se především v Moravskoslezském, Středočeském a Jihomoravském kraji. Na konci druhého čtvrtletí dosáhla míra neobsazenosti pouhých 2,72 % včetně prostor ve stavu shell and core a poklesla o 1,35 % oproti předchozímu kvartálu. Celkově se jedná o 254.105 m2 neobsazených prostor hlavně v Moravskoslezském a Plzeňském kraji. Rekordně nízké hodnoty, pouhých 0,04 %, dosáhla neobsazenost průmyslových ploch v širší Praze.
Větší jednotky nad 10.000 metrů čtverečních jsou ve většině lokalit na trhu nedostupné. Prostory jsou nejčastěji stavěny na míru konkrétním nájemcům, a i spekulativní výstavba je zpravidla pronajata ještě před svým dokončením.
„Developerské společnosti dnes nezačínají stavět spekulativně, ale vždy pro předem domluveného klienta. Spekulaci potom představuje výstavba větší budovy a čekání na další nájemce. Vzhledem k současné situaci na trhu se stále častěji stává, že se i zbylá část budovy pronajme po oznámení výstavby ještě před prvním kopnutím do země. To platí především o regionu širší Prahy a Brna. V lokalitách v okolí krajských měst se situace také změnila a developeři jsou i tady ochotni začít stavět bez předem známého nájemce. Nicméně i zde probíhá většinou několik jednání s potenciálními zájemci. Nemůžeme tak zcela hovořit o spekulaci, ale spíše o jistotě,“ říká Jakub Holec, CEO realitně-poradenské společnosti 108 AGENCY. Největší aktuálně připravené volné prostory pod jednou střechou se nachází hlavně v Moravskoslezském a Ústeckém kraji v prostorách developerů CONCENS, CTP a P3.
Rekordní poptávka v roce 2021
Hrubá realizovaná poptávka (včetně prolongací) dosáhla 412.037 m2, čistá poptávka byla 285.122 m2. Hrubá realizovaná poptávka za první polovinu roku 2021 přesahuje 1.214.768 m2 a jedná se tak o dlouhodobý nadprůměr.
„Vývoj trhu v roce 2021 můžeme vnímat jako rok reakce na pandemii. Zatímco loňský rok byl do jisté míry ovlivněn kontrakty z předchozích let, ten letošní již zcela reaguje na novou situaci. Rekordní poptávka značí, že nájemci nejen nechtějí v současné době řešit relokaci, ale také nechtějí ohrozit případnou expanzi. Růst cen nájmů a nedostatek alternativ mnoho nájemců odradí od zdlouhavého rozhodovacího procesu,“ říká Michal Bílý, analytik 108 AGENCY.
Silná poptávka a nedostupnost stavebních materiálů vede k dalšímu zvyšování cen pronájmů průmyslových prostor. Mezi lokality s nejvyšší poptávkou a nejmenší plochou volných ploch k pronájmu patří Praha, Brno a okolí těchto měst. Dlouhodobě je zde složité získat nové pozemky pro průmyslový development.
Firmy si tuto skutečnost uvědomují a prodlužují své nájemní smlouvy na delší období. Současné trendy vytváří tržní podmínky, kdy nájemci raději prodlouží nájem a zůstanou ve stejných prostorech. To je do určité míry ovlivněno i klesající nezaměstnaností, která se pohybuje okolo 3,7 %. Nájemci si tak prodloužením nájemní smlouvy zajistí nejen prostory, ale nemusí ani hledat nové zaměstnance v případě stěhování.
Mezi dvě největší transakce druhého čtvrtletí patří prolongace a expanze logistické společnosti FM ČESKÁ, s.r.o. v P3 parku Lovosice, které dohromady činily přes 60.000 m2. Stejná společnost rovněž prodloužila nájem v parku P3 Prague D11, kde využívá 20.259 m2. Třetí největší transakce byl nový pronájem prostorů v parku VGP Prostějov, kde si nejmenovaná logistická společnost pronajala 24.996 m2.
Výstavba na míru dominuje průmyslovému trhu
V případě nové výstavby průmyslových hal je už většina prostoru obsazená dopředu. Spekulativní výstavba je vzácná, a i u ní zbývá většinou jen velmi málo jednotek, které se obsazují až po dokončení stavby. Na trhu tak díky nedostatku pozemků a s tím související omezenou nabídkou převládá výstavba na míru.
„Firmy by tak měly řešit prostory co nejdříve a nejlépe pracovat i se záložní variantou například ve formě outsourcingu logistických služeb nebo optimalizací provozu například zavedením automatizace,” dodává Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY.
Ceny nájemného prudce rostou ve všech krajích
Cena nájemného se pohybuje nejvýše v Praze v rozmezí 4,9 – 6,5 EUR/m2, Středočeském kraji 4,8 – 5,5 EUR/m2 a v Jihomoravském kraji, kde dosahuje 4,6 – 5,9 EUR/m2. Další žádanou lokalitou je Plzeňský kraj, kde se nájemné pohybuje od 4,1 do 4,5 EUR/m2. V Praze a Středočeském kraji byl přitom vývoj cen nájmů za poslední rok nejdynamičtější. V Praze vzrostl nájem v průměru o více než 1 EUR/m2.
„Vzhledem k absenci připravovaných projektů na území Prahy se nedá očekávat, že by se růst nájmů v průmyslových projektech náhle zastavil. V návaznosti na tento nárůst dále očekáváme částečnou obměnu nájemců v nejzavedenějších lokalitách v Praze a jejich přesun do regionů, kde je nájemné nižší,“ uzavírá Matěj Indra, Senior Associate ve 108 AGENCY.
