Rusko, Polsko a Česká republika jsou lídry východoevropského realitního trhu

Pro některé středo- a východoevropské země je realitní trh důvodem k naději. Globální realitní poradenská společnost Colliers International představila současné trendy na trhu a prozradila, co je hnací silou realitních investic napříč regionem.

 

Od roku 2008 prokázaly investiční trhy v Rusku (39 %), v Polsku (25 %) a v České republice (11 %) největší odolnost. Téměř tři čtvrtiny investiční aktivity celého regionu střední a východní Evropy se uskutečnily právě na těchto trzích. V roce 2013 tento trend pokračuje, většina z téměř 4 miliard investovaných v 1. čtvrtletí byla zaznamenána v Rusku. To představuje skokovou změnu v umístění investičních toků, kdy se Rusko vzhledem k aktivitě v době před krizí stává hlavní silou. Až do konce roku 2008 se většina investic uskutečnila v Polsku (30 %), a dále v Maďarsku, České republice a Rusku, z nichž každá země přilákala 17 % celkových investičních toků.

 

Když se transakce rozdělí podle měst, význam Prahy je zjevnější. V letech 2009 až 2012 byla Praha třetím nejúspěšnějším městem z hlediska investičního objemu, ačkoliv při seřazení podle velikosti nabídky moderních kancelářských a maloobchodních ploch je až šestým největším ze zkoumaných měst. Colliers International věří, že investice zůstanou soustředěné v těchto třech hlavních zemích, konkrétně v jejich velkých městech, protože investoři pokračují v hledání tzv. „core“ nemovitostí.

 

Damian Harrington, MRICS, regionální ředitel průzkumu trhu pro východní Evropu Colliers International, řekl: “Když hodnotíme investiční data, musíme si uvědomit určité zkreslení způsobené velkými transakcemi, jelikož obchody o objemu přes 100 miliónů Euro tvoří v období po krizi až 80 % objemu trhu. Tyto velké jednorázové transakce mají dopad na celoroční trend. Letos tedy spíše nedojde ke skokovému nárůstu trhu, skutečný trend spíše poukazuje na zdravě vyrovnaný objem investic.“     

 

Krize nezměnila transakce podle sektorů – od roku 2009 je na trhu relativně stejné rozdělení, kdy největší objem tvoří transakce s kancelářskými nemovitostmi (37 %), těsně následované maloobchodními nemovitostmi (36 %) a dále hotely (10 %); podíl transakcí s průmyslovými nemovitostmi tvoří 9 %, ale u nich je největší potenciál pro růst. Některým zemím se blíží světlejší budoucnost; více okrajových trhů se sice přidá k hlavnímu proudu, ale nedojde k tomu v následujících dvou letech, protože dluhové financování zůstává omezené.

 

Kancelářské trhy procházejí „vývojem kvality“, kdy města, jako je Praha, přechází na model „doplnění a nahrazení“ místo podporování výrazného nárůstu objemu nových moderních ploch. Přibývá důkazů o tom, že nájemci hledají inovativní pracovní prostředí, aby tak přilákali a udrželi si zaměstnance a zlepšili jejich produktivitu práce. To vede ke stále většímu počtu budov, které se stávají „prakticky zastaralé“, a nedaří se jim tak přilákat nové nájemce nebo ztrácí ty stávající, a to zejména kvůli horší kvalitě budovy a neatraktivnosti lokality. Colliers odhaduje, že kolem 16 % celkové neobsazené plochy v Praze  ve skutečnosti připadá na malý počet budov, což zkresluje uváděnou celkovou míru neobsazenosti.

 

Takže zatímco se uvádí, že míra neobsazenosti v 1. čtvrtletí 2013 vzrostla na 13 %, skutečná provozní míra neobsazenosti se spíše blíží 11 %. Celkově by tak provozní neobsazenost na této úrovni v současném cyklu nemovitostí měla vést k tomu, že nájemné zůstane relativně stabilní. „Na pražském kancelářském trhu je také zajímavé, že drtivá většina kancelářských budov v Praze, kolem 80 %, má neobsazenost nižší než 20 %. To podtrhuje sílu a přitažlivost trhu pro klíčové investory z hlediska příjmů,“ řekl Damian Harrington.

 

Kancelářské trhy jsou poměrně živé, a i vyhlídky pro logistický trh jsou s ohledem na zdravý potenciál růstu jak ze strany výrobců, distributorů, tak i poskytovatelů logistických služeb (tzv. 3PL) silné. Společnost Colliers International ve své nejnovější zprávě „Logistic Cities, a European Comparison“ (Logistická města, evropské srovnání) zjistila, že region CEE ve srovnání s ostatními evropskými regiony má vynikající možnosti. Zatímco Kyjev, Istanbul a Bratislava se ukázaly jako tři nejlepší lokality pro nákladově orientované výrobní činnosti, region CEE jako celek je charakterizován jako dobrá volba jak pro distribuci, tak pro výrobu. Podíváme-li se na náklady a přístup na trh, Praha se jeví jako slibná lokalita díky nižším nákladům a poměrně velkému přístupu na trh. „Trhy střední a východní Evropy mají velmi dobrou pozici pro růst poptávky z různých zdrojů,“ řekl Damian Harrington. „Celkově region poskytuje dobrý základ pro nájemní a investiční růst.“

 

Navzdory tomu, že maloobchodní trh přitahuje v současnosti velké objemy investic, zdá se, že prochází největší změnou vzhledem k nárůstu on-line obchodování. To by mohlo pohltit některé tradiční maloobchodní funkce, což vytvoří tlak na obsazenost mnoha nevýdělečných obchodních center a lokalit. Stejně tak se zdá, že plocha obchodních center v přepočtu na jednoho obyvatele dosáhla ve většině hlavních měst regionu CEE svého vrcholu a růst maloobchodní spotřeby bude kvůli utlumenému ekonomickému růstu v několika následujících letech omezen. U velmi dobře zavedených obchodních center neočekáváme žádné velké problémy, ve skutečnosti, jejich celková přitažlivost pro investory se bude pravděpodobně zvyšovat. „Jsou to nevýdělečná centra, která budou muset pečlivě zvážit, jak například změnit obchodní strategii, nebo jak budou zrekonstruována,“ řekl Damian Harrington.